司法培训资讯网：今年12月中旬，深圳公证处先后在兴业银行股份有限公司和广发银行股份有限公司的积极协助下，顺利办理首两宗二手商品房“带押过户”全流程公证事务，其中包括与兴业银行股份有限公司协同完成的首宗以“公证提存+预告登记”模式办理的二手房“带押过户”公证事务，具体流程如下：

1、房屋业主李某、买家詹某、抵押权人兴业银行股份有限公司向深圳公证处申办公证提存。同日，买卖双方办理委托公证，委托深圳公证处工作人员代办过户交易过程中相关不动产登记手续。

2、买家将购房首付款提存至深圳公证处提存专用账户。

3、抵押权人同意在抵押状态下完成转移预告登记。

4、抵押权人审批买家贷款资格后，同意办理抵押预告登记。

5、抵押权人授权其代理人与买卖双方、深圳公证处工作人员共同完成转移预告及抵押预告登记。

6、取得双预告登记他项权证后，抵押权人同意在抵押状态下完成转移登记，深圳公证处工作人员代为申办转移及抵押本登记。

7、过户至买家名下后，经银行与卖方结算，根据结算结果，深圳公证处将提存购房款优先偿还卖家尚欠的银行贷款本息，余款转入卖家的个人账户。

8、抵押权人注销原抵押登记。

2022年12月20日，我处已在广发银行股份有限公司的支持下办结第二宗商品房“带押过户”公证事务，从订立公证提存服务协议至银行注销原抵押登记，历时21个工作日。

业务特点    

“公证提存+预告登记”二手商品房“带押过户”公证事务融合提存公证、委托公证、房产过户代办一系列公证组合方案，体现了保障交易安全、保障原抵押权人和新抵押权人的抵押权益、降低交易成本、提升过户效率的特点。

保障交易安全

购房款先提存至公证处专用的提存账户后，房产在抵押状态下过户至买家名下，公证处监管支付购房款给卖家，公证处居中监督房产的过户环节和资金的结算，保障各阶段的履行有序推进。购房款一旦提存，支付一方可视同在提存范围内履行了合同义务，买卖双方不可以其名下账户未收到款项为由擅自终止交易，从而保障交易顺利完成。公证处对房产过户的全流程代办和监督，相较于担保公司或中介机构代办，更容易取得各方当事人的信任，促成交易顺利履行。

保障原抵押权人和新抵押权人的抵押权益

传统交易中，卖方需结清原贷款、注销原抵押登记再办理过户。以“带押过户”方式办理过户，则先办理过户，在结清卖方或第三方借款后再注销抵押。这样的方式既杜绝了传统模式在注销抵押登记至过户登记之间因房产查封等因素而影响交易过户的风险；又保障了“带押过户”后，卖家银行原抵押权未被注销前不受房产被查封等因素的影响。

此外，买家的按揭贷款银行，即新抵押权银行因先进行了抵押预告登记，根据民法典第221条的规定，在完成预告登记的90天内，抵押预告登记可对抗其他查封和抵押，具有视同抵押权、优先受偿的物权效力，从而锁定抵押权人的权利，提高了买家银行的风险控制能力，维护交易的安全稳定。

降低交易成本

公证提存“带押过户”模式，极大减轻卖家为还清贷款而产生的高额垫资（过桥资金）成本。有分析指出：按目前市场一般赎楼费用测算，根据卖家信用的高低，采取公证提存的方式可以将交易成本直接减少到原来的二分之一至五分之一，且为固定费率，不因交易时间长短发生变化。如提存人民币1000万元，提存及委托公证费约为17500元左右；提存人民币500万元，提存及委托公证费约为10100左右，具体收费标准可点击公证费计算器查询。

提升过户效率

“委托公证、房产过户代办”的引入，极大简化二手房买卖办证流程而降低群众办证时间成本，此外授权公证处工作人员代办，可提升合同履行的效率，避免因交易一方不配合导致的交易延迟。

业务优势    

与传统赎楼担保及资金监管模式比较，公证处作为法定提存机构，优化了目前的二手房“带押过户”交易制度，有效保障了“带押过户”的交易安全，解决了买卖双方以及抵押权人之间互不信任的问题，与银行资金监管相比，有明显不同。

提供个性化的法律服务

公证处可根据交易双方的真实买卖意愿，为双方起草和规范合同条款，协助当事人选择适当的资金支付条件和方式。例如在离婚财产分割过程中，公证机构可按协商结果将购房款按比例向男女双方分别支付，避免房款只能汇入个人账户后的信任问题。

无需提供第三方担保，公证居中监管，高效安全

公证处凭借公信力居中监管资金，根据公证法、提存公证规则以及当事人签订的公证提存服务协议保障资金安全支付。向公证处申请提取提存资金只需满足事先约定的合同条件即可，资金提取的效率和安全性较高。

提存的法律效力保障合同有效履行

根据民法典第五百七十一条的规定，提存成立的，视为债务人在其提存范围内已经交付标的物。根据提存服务协议，一经提存，即可产生视同付款义务一方在合同范围内履行了交付义务。

在此情况下，卖家不能以其未收到提存标的为由而擅自中止房产交易，保障了买家及时完成过户登记的合同目的。同时，合同约定，提存一方只有在无法实现交易目的等极其特殊的情况下或与受领人达成一致的前提下方可取回提存物，极大的保障了卖家及时依约收到售房款的合同目的。同时公证处全流程参与监督代办。

综上所述，“公证提存”固有的清偿债务、担保履行等特点，搭建起买卖双方的信任桥梁，为房产交易安全撑起安全伞。