-公证-线上全流程公证提存+带押过户实现法律与技术双重保障
司法培训资讯网：当事人解某为了孩子上学要购买一处房产，经其多次筛选后选定了赵某和崔某名下的一处房产，但因赵某和崔某的这处房产有银行贷款尚未清偿，解某的资金也有限不能给付全款，也需要贷款购买这处房产，而且卖方赵某和崔某也无资金结清贷款，按照现有的房产交易模式是“先解押、再过户、后放款”，那么卖方为解押不得不借过桥资金，也变相的增加了交易成本，解押资金按日计息，在卖方市场下，解押成本多由买方负担，变相抬高了房价。而在解押过程中，房屋存在被查封阻碍过户或办理新按揭贷款的风险，一旦发生，无论房屋在卖方名下被查封，或是过户后在买方名下被查封，第三方恐都无法及时收回解押资金；若由买方为卖方提前垫资解押，则房屋过户前被查封的风险将相应转嫁给买方承担，买方极可能陷入房、钱两空的境地。买卖双方都希望达成这笔交易，但考虑到有以上风险遂寻求通过公证途径解决。
公证员了解上述情况后，为当事人介绍了“带押过户”+公证提存业务，即先由买方向贷款机构申请公积金贷款或商业贷款，贷款机构预审完毕后，买卖双方向公证机构申请办理资金监管业务，买方将首付款汇入公证处的提存账户，公证处出具资金保管证书证明首付款已汇入提存账户监管，买受人凭借资金保管证书在贷款机构，签订抵押借款合同。再到不动产登记中心，办理二手房转移登记至买方名下及顺位抵押登记，将买方的“贷款机构”登记为顺位抵押权人，待买方的贷款机构取得买方的顺位抵押不动产登记证明后将贷款资金划入公证机构提存账户。公证机构收到贷款资金当日将卖方尚未偿还的贷款本息划入卖方的还款账户内，结清贷款后，卖方贷款机构办理注销抵押登记。结清卖方的“贷款机构”的贷款后，公证机构将提存账户内扣除偿还贷款本息后的余款划入卖方个人结算账户。“带押过户”业务将传统的“先解押、再过户、后放款”的操作流程相应调整为“先过户、再放款、后解押”的操作路径，有效解决了在二手房交易过户中“转贷”办理时间长、交易风险高、资金负担重等问题，确保了买卖双方所期待的物权变动目的顺利实现。以前对于这种有贷款的房子要过户至少需要一个月时间，现在通过“带押过户”新的模式只需要一两天，也无需找垫资的去还清贷款，免除相应的赎楼成本，最重要的是直接带押过户，则无须担心房屋是否被查封问题，卖方的银行的抵押权尚存在，不影响其优先受偿权。
二手房交易双方当事人在听取了公证员的介绍后，立即着手准备相关证明材料并向公证处提出办理资金监管公证申请。公证处受理后，公证员通过“不动产带押过户业务中台”信息系统，以业务订单形式实现业务流转，办理结果由“业务中台”指令自动传达给下一个部门系统，即：买方向贷款银行申请按揭贷款后，贷款银行通过“业务中台”受理并预审，预审完毕后由“业务中台”自动将买卖双方当事人身份信息、双方总成交价、卖方还有多少贷款没结清、提前还款是否有违约金，买方首付款需要存多少，银行审批能放款多少数额，交易成功后需要向卖方贷款银行及卖方划转多少钱等信息推送到公证处的业务办公系统，公证办理完毕后由公证业务系统向“业务中台”推送电子公证书，不动产登记部门收到来自业务中台推送的资金监管电子公证书和卖方双方交易信息后为双方当事人办理转移登记和顺位抵押业务，不动产办完转移登记和顺位抵押业务后通过“业务中台”将电子不动产登记及顺位抵押证明推送到买方的贷款银行，买方贷款银行收到电子不动产登记及顺位抵押证明后放款至公证处的提存账户，随即通过“银联”技术与“业务中台”的交互，完成监管资金自动划款、自动清算，“业务中台”系统提高了各金融部门结算效率，压缩了各部门办理时限，避免了人为因素造成的失误，给资金安全和不动产登记安全造成不可逆的影响和损失。公证利用信息化手段解除了困扰各方的难题，从而在带押过户中扮演关键性角色，既找准应用场景，又解决了需求痛点，创造了社会价值。
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公证书·格式
资金保管证书
（2023）黑×××保管字第X号
申请人：解XXX，女，公民身份号码：XXXXXXX，住址：XXXXXXXXX。
公证事务：资金监管
申请人解XX于2023年X月XX日将购房首付款人民币XXXXXXX元（大写：XXX万元）交由我处监管。
中华人民共和国黑龙江省齐齐哈尔市×××公证处
公 证 员 ×××
2023年X月XX日
资金监管服务协议
甲方（出让方）：
赵XX，男，XXXXX出生，公民身份号码：XXXXXXXXX，住址:XXXXXXXXXXX。
崔XX，女，XXXXXX出生，公民身份号码：XXXXXXXX，住址:XXXXXXX。
乙方（受让方）：解XXX，女，XXXXXX出生，公民身份号码：XXXXXXXXXX，住址:XXXXX。
丙方 （监管方）：黑龙江省齐齐哈尔市×××公证处
一、监管事由及监管资金
甲方自愿将位于齐齐哈尔市××区南山鑫苑XXXXXX号[不动产权证书编号：XXXXXXX]的房屋卖给乙方，房屋交易成交价格为人民币XXXX万元整（小写：XXXXX 元整）。因甲方的上述房屋有银行贷款尚未清偿，且乙方也需要银行贷款购买上述房产。为保障抵押的不动产依法转让，维护房屋产权交易双方当事人的合法权益，避免和减少房屋交易的风险，甲乙双方遵循平等自愿和诚实信用原则甲乙双方协商一致，在乙方符合银行贷款的前提下，由乙方将购买上述房产的首付款汇入丙方的资金监管账户，待乙方的贷款审批通过后由乙方的贷款部门（中国建设银行）将贷款也放款至丙方的资金监管账户。监管期限从乙方的上述监管资金（首付款）存入丙方指定的监管账户之日、乙方的贷款部门（中国建设银行）放款至丙方指定的监管账户之日起至丙方将监管资金拨付于用于甲方的银行贷款解贷账户及甲方的个人结算账户止。
二、监管方式及结算账户
现甲方、乙方达成一致，由乙方向丙方黑龙江省齐齐哈尔市×××公证处的资金监管账户汇入首付款人民币XXX万元整（小写：XXXXX元整），并由乙方的贷款部门（中国建设银行）放款人民币XXX万元整（小写：XXXX元整）至丙方的资金监管账户。
甲方（崔XX）个人结算账户：XXXXXXXXXX（建设银行）
用于甲方的银行贷款解贷账户：XXXXXXXXXX（中国工商银行股份有限公司齐齐哈尔××支行）
乙方个人结算账户：XXXXXXX （建设银行）
丙方齐齐哈尔市×××公证处（监管方）资金监管专用账户（以下简称专用账户）信息如下，账号XXXXX，开户行：XXXXXXX，开户名称：黑龙江省齐齐哈尔市×××公证处带押过户资金监管专用账户。监管资金由监管方依据本协议约定实施资金划转等监管行为。上述结算账户开立后，账户内监管资金需严格按照本协议约定进行划转，在监管期间甲乙各方不得对上述账户办理注销或挂失手续。
三、监管资金的缴存及支付
（一）监管款项的缴存：
各方约定，乙方应当于2023年XX月XXX日将本协议约定的房屋交易首付款人民币XXX万元整（小写：XXXX元整），一次性全部转入监管方指定的资金监管账户。乙方的贷款部分由其贷款银行放款人民币XXX万元整（小写：XXXX元整）至监管方指定的资金监管账户。
（二）监管款项的支付及止付：
1．在乙方的贷款银行放款至监管方指定的资金监管账户后丙方应在审核无误后当日向用于甲方的银行贷款解贷账户内划转监管资金人民币XXX万X仟X佰X肆元X角X分（小写：XXXXX.XX元整）用于结清甲方贷款、向甲方个人结算账户内划转总房款结清贷款后的余款监管资金人民币XX万X仟X佰X拾X元X角叁分（小写：XXXXX.XX元整）。
2．因甲乙双方协商一致解除上述房产的买卖合同或经不动产登记部门决定不予登记或甲方不配合办理转移登记等原因造成本协议不能继续履行，由乙方向丙方提出书面申请，丙方通知甲方，甲方有权书面请求公证处止付，止付期限为5天。5天后如果甲方未对该款进行财产保全或甲方没有请求丙方止付则丙方应在1个工作日内将乙方汇入丙方资金监管账户内的监管资金依来源返还。
3．监管方有义务按照本协议约定，按时完成被监管款项的支付。
四、特别约定
1．丙方实行交易资金监管后，不能对抗司法机关、行政机关依法对该房屋的查封或以其他形式的限制房屋权利的裁定、决定。如发生甲乙双方监管资金被司法机关、行政机关因非丙方原因而依法冻结或因不可抗力等造成丙方不能将监管资金交付甲方或乙方或甲方偿还贷款的结算账户或乙方贷款部门，丙方对此产生的任何后果不承担责任、监管资金依生效的法律文书划转，本协议自然终止。
2．丙方对房屋交易资金的监管不意味着对甲乙双方履行房屋买卖合同义务承担保证责任；甲乙双方在履行买卖合同过程中发生与本协议无关的任何争议均应由甲乙双方自行协商或通过法律途径解决。若因甲乙双方原因导致监管方未能及时完成本协议事项，则按甲乙双方签订的房屋买卖合同的约定承担相关违约责任，本协议自然终止，监管资金依来源返还。
3．丙方（齐齐哈尔市××公证处）在向甲方或者约定的收款人支付监管资金款项时，如额外产生费用（如转账手续费等），该费用由实际的收款方承担，资金监管方可以直接在所应支付监管资金款项中给予扣除。但所监管资金在监管期间所产生的全部孳息归实际收款方所有，由资金监管方核算后随监管资金一并交付给实际收款方。
五、争议解决
本协议履行中发生争议的，可由各方协商解决，协商不能的，可向人民法院提起诉讼。
六、其他事项
（一）本协议生效后，乙方无权单独变更或撤销对丙方的委托监管事项。
（二）本协议经甲乙双方签字、丙方盖章后生效，若合同文本间有不符，以黑龙江省齐齐哈尔市鹤城公证处所执文本为准。
甲方：
日期： 年 月 日
乙方：
日期： 年 月 日
丙方：黑龙江省齐齐哈尔市×××公证处
日期： 年 月 日