翼法涉外法律服务平台：三年前，陈先生与商铺产权人王某签订了为期5年的租赁合同，用于经营社区便利店。此后，陈先生自费3万元对该商铺进行装修，且每年按时支付租金，店铺经营状态稳定。

今年六月，陈先生准备向房东缴纳新一年的租金时，被王某告知该商铺于一个月前卖给了李某，且已完成了不动产过户登记，新房东李某则以需要腾房为由，联系陈先生限期搬离。

面对突如其来的变故，陈先生十分生气，但心中也充满了疑惑：房子卖给别人，原来的租赁关系是否就结束了？自己是否有权利在租赁合同到期前继续使用该房屋？眼看着今年租金支付期限临近，陈先生心急如焚，便来到公证处进行咨询。

公证员

根据《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。即常说的“买卖不破租赁”。新房东不能以“我已经买下房子”为由，否认原租赁合同的效力，要求承租人提前退租。因此，陈先生有权要求按照原租金标准继续履行合同至租期届满，且后续租金应付给新房东。

但新房东李某不但拒收租金，还扬言不搬走就强行腾房。为防止陈先生租金支付逾期导致违约，使自身处于被动局面，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十条规定，建议陈先生办理提存公证，将本年租金存入公证处提存专用账户，以履行租金支付义务。

公证员

在陈先生完成提存相关手续后，新房东李某收到了提存通知书，面对其抵触情绪，公证员主动联系，向他详细释明了“买卖不破租赁”的法律规定以及提存公证的法律效力，最终李某认识到自身行为的法律后果，前往公证处领取了提存的租金，并同意继续按照原租赁合同履行，与陈先生友好协商后续事宜。最终，双方租赁关系恢复稳定，陈先生的便利店也得以正常经营。

案例解析

#1

“买卖不破租赁”的适用条件：

· 前提核心：租赁合同合法有效；

· 租赁物所有权变动发生在承租人合法占有租赁期限内；

· 租赁关系设立前，该房屋未设立抵押权、未被人民法院依法查封。

#2

提存公证的法律效力：

当债权人无正当理由拒绝受领债务时，债务人将标的物提存至公证处后，即产生债务清偿的法律效力，可有效规避违约风险。

在房屋租赁交易中，因产权变动引发的纠纷十分常见，公证能够在此类场景中发挥重要的权益保障作用：面对新产权人的不合理要求，可依据“买卖不破租赁”规则依法主张继续履行原租赁合同；遇到房东拒收租金、意图制造违约的情况，应及时固定拒收证据并办理提存公证。小小一纸提存公证，既能破解“想履约却无处履行”的困境，又能与“买卖不破租赁”制度形成合力，共同守护租赁人的合法权益。

相关法律法条

《中华人民共和国民法典》第四百零五条 抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权影响。

《中华人民共和国民法典》第五百七十条 有下列情形之一，难以履行债务的，债务人可以将标的物提存：

（一）债权人无正当理由拒绝受领；

（二）债权人下落不明；

（三）债权人死亡未确定继承人、遗产管理人，或者丧失民事行为能力未确定监护人；

（四）法律规定的其他情形。

标的物不适于提存或者提存费用过高的，债务人依法可以拍卖或者变卖标的物，提存所得的价款。

《中华人民共和国民法典》第七百二十五条 租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。