-公证-今年起,夫妻对这类房产约定,必须公证或过户

时间:2021-04-01 14:11:22  来源:  点击:0
司法培训资讯网:经常私信接到咨询,问到老公基于某些原因,比如出轨求和好、家暴悔过等等,愿意把家里的房子全部约定给我。怎么做才能保证协议有效?

一、读者提得最多的是忠诚协议,但这类协议的效力非常脆弱,往往会被法院认为是一种道德约束,而不是法律约束。

二、读者提及的第二种就是书面的夫妻财产约定。简单来说,双方签订一份协议,将某些财产约定为某一方个人所有或者共有,而不附带任何条件。比如:

  1.双方名下有一套房屋,为夫妻共同财产。男方和女方约定,这套房屋归女方个人所有。

  2.男方把账户中婚前的100万存款转给女方,并约定女方名下的存款归女方个人所有。

  3.婚后买了一辆车,登记在男方名下。现约定该车辆归女方个人所有。

  4.男方婚前有一套按揭房,现在约定该房屋归双方共有,各占50%份额。

  5.男方婚前有一套按揭房,现约定该房屋归女方个人所有。

夫妻之间的约定,可以针对某一项财产,也可以针对某几项财产,甚至对双方的全部财产进行约定。

实务中,不少夫妻签了这类的协议,但没有来得及去做公证或者过户,作出财产让渡的一方反悔,引发了各类诉讼。

今年民法典实施后,究竟哪些财产约定是不需要公证/过户的,哪些财产约定需要公证/过户?

《民法典》第一千零六十五条【注解1】,允许夫妻双方对婚内财产及婚前财产进行约定,可约定归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。必须采用书面形式,而不能用口头约定。

该条规定,这类协议对夫妻双方具有约束力。

那么,原则上只要财产归属约定清晰无歧义,双方就不能反悔。

但是,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释(一)》第三十二条【注解2】特别规定了其中有一类财产,需要过户或公证,否则财产让渡的一方有权反悔。

这类财产就是一方的个人房产!

我们需要注意的是,这条司法解释只针对房产作出特别规定,而不是其它类型的财产,如存款、车辆、股权、土地等等。但根据最高人民法院的相关文献,法院可能会参照这条规定去认定是不是属于赠与。

我们还需要斟酌的是:

原文的表述是“将一方所有的房产赠与另一方或者共有”,而不是“一方个人所有的房产赠与另一方或者共有”

那么,这里的“一方所有”的房产,究竟是不是指一方的个人房产?

如果夫妻在婚后购置了一套房屋,原本属于夫妻共有的,男方将该房产约定为女方个人所有。那么,男方是不是将其原本拥有的房产份额,约定了给女方?

“一方在共有房产中的份额”,属不属于“一方所有”的财产?

我认为,自民法典及其司法解释出台后,“一方所有的房产”具有明确的含义——一方个人所有的房产。

理由在于(以下属于专业论述,不需要看论证过程的,可以跳到总结部分):

第一,原文表述是“将一方所有的房产赠与另一方或者共有”,这里面包括“一方房产”变为“共有房产”的情形。如果房产本身是共有的,这条新规根本没有必要增加“赠与另一方共有”的情形。

把“共有财产“,约定为“与另一方共有”,这根本语法不通,毫无意义。只有“一方所有的房产”特指“一方个人所有的房产”,才存在“赠与另一方共有”的可能性。

此外,赠与另一方或者共有,本身包括“归另一方个人所有”(我的这项个人财产全部归你了)、“与另一方共有”(我的这项个人财产和你一起共有)的情形。

既然“赠与另一方”对应的含义是“赠与另一方个人所有”,那么“一方所有”也自然对应“一方个人所有”。

第二,为什么新规特别强调“赠与另一方或共有”?

因为在民法典实施前,有些人将个人所有的房屋,约定为另一方共有,比如各占50%。在实务中产生巨大的争议,有一种观点认为这种情况不属于夫妻之间的赠与,不能任意反悔。

《婚姻法司法解释三》起草人吴晓芳法官认为,无论将一方个人财产约定给另一方所有,还是与另一方共有,都属于夫妻之间的赠与。《民法典》新规正是为了解决这个争议,才强调“赠与另一方或共有”。

第三,最高人民法院专门针对“夫妻赠与”的这条司法解释,讲过其立法背景,就是要解决这个问题——夫妻一方将个人房产赠与给另一方,但没有过户,赠与方反悔主张撤销赠与,受赠方主张履行合同,要求过户。

综上所述,夫妻将一方个人房产约定为另一方所有或者共有,才属于夫妻之间的赠与。在没有公证或者过户之前,赠与方可以反悔。

而夫妻针对原本为夫妻共同所有的财产进行约定,则不属于赠与,而是夫妻财产约定。虽然没有来得及过户或公证,均不得任意反悔。

因此,我们可以把知识点总结为:

对于夫妻共同财产进行书面约定,公证或过户只是为了更好地保护自己,比如对方可能会把房子卖了,或者血口喷人说是胁迫下签的。公证+过户,永远不要嫌多。

最后,我们回顾开头举的5个例子,简单进行分析教学:

1.双方名下有一套房屋,为夫妻共同财产。男方和女方约定,这套房屋归女方个人所有。

这类不属于夫妻之间的赠与,没有公证或过户,男方也不能反悔。

2.男方把账户中婚前的100万存款转给女方,并约定女方名下的存款归女方个人所有。

因为100万是男方个人的存款,属于赠与。但由于已经转账给女方(交付),没有公证,男方也不能反悔。

3.婚后买了一辆车,登记在男方名下。现约定该车辆归女方个人所有。

由于车辆属于夫妻共同财产,没有过户或交给女方使用,男方也不能反悔。

4.男方婚前有一套按揭房,现在约定该房屋归双方共有,各占50%份额。

5.男方婚前有一套按揭房,现约定该房屋归女方个人所有。

第4和第5个例子,由于该房子大部分属于个人财产,倾向于认为属于赠与。由于房屋还有按揭,暂时过不了户,应及时公证处理。