司法培训咨询网：近日，最高人民法院出台了《关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》，将法拍房纳入了限购范围。为落实上级法院文件要求，吴中法院严格按照苏州市政府关于房地产限购政策的规定，及时对挂拍房产的《拍卖公告》等材料进行调整，将买受人购房资格限制等相关内容进行标红处理，予以重点提示。

日前，吴中法院在一起执行案件中依法对被执行人名下房产进行司法拍卖，该房于2022年2月7日开拍，起拍价为5.7万元。因开拍前已获得较大关注度，整个拍卖过程竞争激烈，共经历了205轮争夺，147次延时，最终该房以39.4万元的高溢价被竞买人刘某某购得。

拍卖成交后，法院依法审查竞买人刘某某的购房资格，要求其出具房产交易中心的审核意见，但刘某某未能提供。在后续约谈中，刘某某向法院坦诚其并非苏州市户籍，也没有在苏州购房所需要的个税或社保缴纳证明，参拍时因疏忽而没有注意到法院对竞买人购房资格的限制。

鉴于此，法院依法对刘某某的行为按悔拍处理，其保证金不予退还，后续法院将对该房进行重新拍卖，若重新拍卖价款低于原价款且保证金不足以弥补差价的，刘某某仍需进行补足。

本次司法拍卖系苏州地区首个因无购房资格而按悔拍处理的案例，执行法官也在此郑重提示：司法拍卖并非淘宝购物，也不同于一般的商业拍卖。在参与竞拍前务必要仔细阅读《拍卖公告》《拍卖须知》等相关材料。尤其是在法拍房已全面纳入限购范围的当下，除了房屋本身状况外，竞买人更要对当地政策、购房资质等限制性条件作充分了解，切忌因为“捡漏”或“跟风”心态而盲目竞拍。一时头脑发热可能导致的不但是与心仪之物的失之交臂，甚至还会承担法律责任。

法条链接

最高人民法院关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定

法释〔2021〕18号

为了进一步规范人民法院司法拍卖房产行为，保护当事人合法权益，维护社会和经济秩序，依照《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国民事诉讼法》等法律规定，结合司法实践，制定本规定。

第一条人民法院组织的司法拍卖房产活动，受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的，人民法院不予准许。

第二条人民法院组织司法拍卖房产活动时，发布的拍卖公告载明竞买人必须具备购房资格及其相应法律后果等内容，竞买人申请参与竞拍的，应当承诺具备购房资格及自愿承担法律后果。

第三条人民法院在司法拍卖房产成交后、向买受人出具成交裁定书前，应当审核买受人提交的自其申请参与竞拍到成交裁定书出具时具备购房资格的证明材料；经审核买受人不符合持续具备购房资格条件，买受人请求出具拍卖成交裁定书的，人民法院不予准许。

第四条买受人虚构购房资格参与司法拍卖房产活动且拍卖成交，当事人、利害关系人以违背公序良俗为由主张该拍卖行为无效的，人民法院应予支持。

依据前款规定，买受人虚构购房资格导致拍卖行为无效的，应当依法承担赔偿责任。

第五条司法拍卖房产出现流拍等无法正常处置情形，不具备购房资格的申请执行人等当事人请求以该房抵债的，人民法院不予支持。

第六条人民法院组织的司法拍卖房产活动，竞买人虚构购房资格或者当事人之间恶意串通，侵害他人合法权益或者逃避履行法律文书确定的义务的，人民法院应当根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七条除前六条规定的情形外，人民法院组织司法拍卖房产活动的其他事宜，适用《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》的有关规定。

第八条人民法院组织司法变卖房产活动的，参照适用本规定。

第九条本规定自2022年1月1日起施行。

施行前最高人民法院公布的司法解释与本规定不一致的，以本规定为准。