司法培训资讯网：案 情 简 介

五月中旬，南京公证处驻大光路不动产交易中心接待到一位陆阿姨的咨询，“我丈夫前年去世了，现在孙女着急要上学，房子要过户到儿子名下，你们这个继承公证怎么搞”，陆阿姨着急问道。公证员与陆阿姨谈话时发现，其丈夫名下的房产系共有产权保障性住房，不同于市场上可上市自由交易的存量房，共有产权保障性住房的交易包括继承等受到严格限制，尚无具体可实施的细则，即共有产权保障性住房尚不可以办理继承公证。为此，承办公证员陷入两难地步，若不受理此项公证，现有法律及政策依据并不能完全说服情绪激动的陆阿姨，若受理此项公证，房产尚不能顺利过户到陆阿姨儿子名下，陆阿姨孙女的上学问题终究没能解决。

什么是共有产权保障性住房？

南京市2015年制定的《南京市保障性住房共有产权管理办法 （试行）》规定，共有产权保障性住房系保障对象按出资金额比例与政府委托部门或机构按份拥有产权的保障性住房，保障对象系家庭收入、财产、车辆、住房状况等符合特定条件的中低收入家庭。

之前为什么不能办理继承公证？

依据《民法典》物权编以及继承编有关规定，理论上陆阿姨丈夫名下房产可以通过继承转移到其法定继承人名下。然而，共有产权保障性住房制度设计的初衷以及南京市有关政策规定，共有产权保障性住房尚不能自由交易。若受保障对象的继承人在不符合基本社会保障条件，通过继承获得保障性住房，会损害保障性住房的制度追求。

《南京市共有产权保障性住房交易实施细则》来了！

2021年7月10日，南京发布《南京市共有产权保障性住房交易实施细则》（下文简称《实施细则》），全文共十六条，其中对共有产权保障性住房的交易，包括共有产权保障性住房的买卖、继承、析产、赠与等处分住房产权的行为进行了详细规定。第五条规定，共有产权保障性住房可依法继承，继承的住房仍作为共有产权保障性住房。未取得完全产权份额的共有产权保障性住房，在办理转移登记前，继承人应当携带身份证原件、《死亡证明》《继承公证书》至公有产权人处办理确认手续。

公证员解读《南京市共有产权保障性住房交易实施细则》

一、共有产权保障性住房的买卖和赠与需严格遵守时间要求，并且会改变其产权性质。共有产权保障性住房“五年禁售”，时间节点自首次购房发票记载时间起满五年，超过五年并且符合相关条件的可买卖、赠与，买卖、赠与后的住房不再作为共有产权保障性住房。同时，共有产权保障性住房赠与前需取得完全产权，而买卖不需要。房屋买卖、赠与过程中，保障家庭自首次购买产权五年内，按原价购买剩余产权份额的，应向政府支付首次购买份额发票记载之日起至份额增购之日止的增购房款利息；保障家庭仅有部分产权的，其售房款按比例分割。

二、继承和析产没有时间要求，并且不改变共有产权保障性住房的产权性质。共有产权保障性住房可依法进行继承、析产，共有产权人申请增购剩余份额的主体需是原保障对象，非原保障对象不得增购。

三、共有产权保障性住房交易均需持《共有产权保障性住房交易确认书》及有关材料向不动产登记机构申请登记，公有产权人负责审核有关材料，符合条件的可以出具《共有产权保障性住房交易确认书》。