司法培训咨询网：一直以来，住房问题都是老百姓最关心的民生问题。由于生产、生活所需，对于住宅、商铺等，人们都有大量的租赁需求。但房屋租赁风险大，纠纷产生数量多，如何从源头上来降低风险？

一般房屋租赁纠纷主要有以下二种情形：

攻略一租客恶意欠租，玩起“人间蒸发”

案例：某商场出租人甲公司对商铺租赁的事情烦恼不已，商场一层有两家餐饮商铺的租金迟迟没有支付，而且既没有正常营业也没有腾退，一直空占着商铺，给出租人甲公司带来了资金压力，也给商场的形象造成了严重影响。更让人着急的是两家餐饮商铺的负责人一直联系不上，消失得无影无踪。“欠租”、“失联”、“不腾房”，这不就是典型的“三合一型老赖租客”。甲公司现在既要不到租金又收不回商铺，进退两难。

直接撬门腾房？

冷静！这种方式不可取，侵犯了租客的财产权和隐私权，万一承租人反咬一口丢失贵重物品要求索赔，到时候就有理说不清了。

诉讼解决？

这种方式可行，但周期过长。经过立案、审判、执行，少说也得一年半载。这中间所花的经济、时间成本是巨大的，如果租客没有履行能力，对于出租方来说，损失会更大。

面对这种情况，

公证教你三连招，

无论事前、事中、事后，

均可直接解决这类难题。

事前：房屋租赁合同公证

出租人和租客签订租赁合同时，可办理合同公证，由公证员协助、指导完善违约、送达和收回房屋等相关合同条款。

明确“租客不履行或不完全履行合同义务时，出租方有权单方收回出租房屋”；明确不履行或不完全履行合同义务的情形，包括拖欠租金时限、租期届满时不腾退房屋等；明确出租人单方收回房屋前应履行的催告义务，用以催告的联系地址和电话，以及收回出租房屋的条件、房屋中存放物品的处理办法。

出租人还要综合考虑、准确判断其履约能力，有效避免租客在违约时拒不腾房行为发生的可能，将租客恶意违约的风险尽量降到最低。

事中：邮寄送达公证

一旦发生租客违约导致解除合同、可收回房屋的情形，出租方在公证员的见证下向租客发出解除合同以及限期腾房的通知，告知租客合同解除，并约定好房屋交接时间，否则将强制收回房屋。

事后：收房现场保全证据公证

限期内租客仍不腾房，出租方可根据经公证的承租合同向公证机构申请收回房屋现场保全证据公证，清点出租房屋内的财物并登记造册、全程录像，封存的物品由出租人按合同约定方式处理。这样既能证明租客确实没有在承租房屋内经营、居住，也不怕租客回来扯皮时没有证据，从而降低侵权风险。

房东“消失”，租客陷入“被违约”

案例：张小姐承租了田先生的房子已经快半年，每个月也一直按时交纳租金。这个月，张小姐按例往田先生账户打款时，却一直提示转账失败。电话不接、微信不回，田先生就这样莫名“消失”了。不久后，张小姐从邻居处听闻，有个李先生也想承租这套房子，并向田先生提出可以支付比现在高一倍的租金。张小姐这才意识到田先生可能是想利用合同中的违约条款来提前收回房屋，转租给李先生。在好友的建议下，张小姐来到公证处寻求解决办法。

公证来支招

张小姐完全可以通过办理提存公证来避免自己“被违约”。提存是指因债权人原因导致债务人无法履行到期债务，债务人可经一定程序将应给付的标的物交给有关机构保存，视为债务履行完毕。因此，张小姐可以将租金提存至公证处账户。办理完提存公证后，按照法律规定，张小姐支付租金的义务已经履行，不用担心逾期支付而承担违约责任的后果。

提存公证在债务清偿、担保中大有用武之地，合理运用，可以降低交易风险，有效维护当事人的合法权益。