司法培训咨询网：湖北日报讯（记者刘畅、通讯员东成、余月）本是外婆多年前通过公证赠与给外孙的房子，最终却通过一纸买卖合同被过户到了保姆的名下？房子到底该归谁呢？近日，武汉市硚口区法院民一庭副庭长李晓丹经过细致走访调查对纠纷圆满化解。

2017年9月某天，刘福收到护工吴芳的电话，得知自己外婆孙萍突然在家中去世了。刘福连忙赶到外婆家中，看到外婆家中的灵堂，刘福对外婆的死因表示质疑，并要求吴芳归还孙萍的遗物。而吴芳则拿出一份她与孙萍签订的房屋买卖合同，在合同中，孙萍与吴芳约定：“孙萍将自己名下的一处位于汉正街的房屋（约35平方米）以15万元出让给吴芳，吴芳则在房屋过户后负责照顾孙萍的生活起居，直到老人过世为止。”

见到这份合同，刘福更是气不打一处来。原来早在20多年前，孙萍就和自己在公证处办理了房屋赠与公证，只是刘福觉得老人一直健在而没有去过户罢了，谁知道现在竟然出现了这样的事情。吴芳从2017年6月初开始照料孙萍，刘福认为吴芳作为护工，利用照料老人的机会骗取对方信任，通过不当手段获得了老人的财产，她们之间的买卖合同是无效的。

而吴芳则坚称自己照顾老人无微不至，老人过户完全出于自愿，并且房屋也已经过户到了自己的名下。刘福当场报了警，在派出所民警的协调下，刘福才从吴芳处拿到了孙萍的银行卡等物品。

自己和母亲照顾外婆孙萍几十年，到头来外婆却将房子卖给了保姆。特别是在面对民警的询问时，吴芳先是说自己是孙萍的女儿，而孙萍终生未育，就连刘福的母亲也是半岁时被孙萍收养的。后来吴芳又说房子是自己出15万元买的，但是对过户时如何支付房款，以及购房款的去向却语焉不详。这一切，都进一步加深了刘福对吴芳的怀疑。刘福表示，一定要讨个说法。

2020年1月，刘福一纸诉状，将吴芳起诉到了武汉市硚口区法院，请求法院确认吴芳与孙萍当初签订的房屋买卖合同无效，并重新确认房屋的产权归属。

李晓丹受理这起案件后，先进行开庭审理。在审理过程中，刘福表示，外婆孙萍年近九十，根本不懂房屋买卖相关的事情，而且除了自己的名字之外并不认字，并且还拿出了1996年办理的房屋赠与公证书。吴芳则表示，孙萍与自己在签订房屋买卖合同时是有中介人员见证的，在办理房屋过户手续时在房地局是全程录像的，虽然合同上很多字不是孙萍写的，但是在现场是经得对方同意的，并且孙萍还捺了手印。在是否支付过购房款的问题上，面对法官的询问，吴芳承认，当时只是为了减少房屋赠与所产生的税费，因此采取了名为买卖而实为赠与的方式，并没有真正支付给孙萍购房款。

听完吴芳的陈述，刘福情绪更加激动，他表示，外婆孙萍年纪渐长精神已经不太正常，他多次带外婆在医院精神科看病并开有很多精神类的药物，故申请法院对孙萍的行为能力进行鉴定。

鉴于在法庭上双方争议焦点比较明显，法官决定先休庭。

那么，孙萍在签订房屋买卖合同时的民事行为能力到底如何呢？法院依法委托了司法鉴定部门对孙萍办理房屋过户事宜时的精神状态以及是否具有民事行为能力进行评定。只不过，由于孙萍已经去世，这种缺席鉴定做起来十分不易。

在等待漫长的司法鉴定的过程中，法官还专门走访了孙萍生前就诊过的医院、生活的社区，对她的主治医生、街坊邻居、社区干部和民警进行了调查询问。在调查走访的过程中，法官向社区干部和群众了解到，孙萍年纪渐长精神一直不是很正常，这种情形长达十余年之久，特别是近几年来，孙萍的这种表现更加明显，她甚至逢人就说要将自己的房子送给对方，让对方给自己养老送终云云。街坊邻居们都表示，大家早就知道孙萍将房子送给了她外孙的事情且其精神状况不好，因此没把她的话当真。一直以来，都是养女和外孙刘福来看望照料孙萍，孙萍身边的护工也都是外孙通过社区聘请的。

此外，法官通过查阅病例，还从医生处得知，孙萍自2004年起就被医院诊断患有精神类疾病，2010年之后，更是多次被医院诊断患有精神障碍，需长期服药。2016年3月初，孙萍由刘福陪同在医院就诊，被诊断为患有脑器质性精神障碍，存在妄想、智能受损、缺乏自知力等情况。

考虑到为节省当事人的诉讼成本，法官组织双方进行了庭外调解，无奈双方态度都比较坚决，差距也比较大。双方都申请证人出庭证明自己对孙萍尽到了照料义务。

案件一时陷入僵局，直到2021年12月，司法鉴定机构通过科学方法，出具了鉴定意见，认为被鉴定人孙萍的精神状态诊断为“脑器质性精神障碍”，在2017年6月下旬签订房屋买卖合同时，受疾病影响，丧失了完整辨认自己权利和应承担的义务以及全面、有效地保护自己合法权益的能力，评为无民事行为能力。

得出鉴定意见之后，法院再次组织刘福和吴芳进行了庭审，这一次在法庭上，面对法官提出是否愿意接受调解的意见，双方都表示接受。最终，在法官的调解下，双方达成调解协议，吴芳将登记在自己名下的房屋过户交付给刘福，刘福在过户当日向吴芳支付一定经济补偿。

法官提示：通过此案，也希望给大家提个醒。子女不在身边的老人尤其是独居老人，通常心理比较孤独脆弱。作为子女和亲人，应当多加陪伴照顾，做到常回家看看。同时，在为老人聘请护工或保姆时也应当通过正当中介查看被聘请人员的相关证明和资质等，并签订正规的合同。必要时，可以在老人家中安装监控设备，实时看到老人日常生活状况，以防突发情况。

此外，对于存在精神障碍的老年人，根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，具有监护资格的亲属亦可协商通过法定程序指定监护人对其财产进行管理，以防出现影响财产安全的情形。