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“居住权”

是《民法典》中新增的亮点之一

其作为《民法典》专章规定的用益物权

以第366条到第371条共计6个条文

分别对于居住权的定性、设立形式

合同要素、权利限制、生效与消灭等内容

逐一进行了规定

让我们一起看看什么是居住权吧

居住权是从法律层面认可和保障群众对住房保障的灵活安排，满足特定人群的居住需求，避免不必要的纠纷，维护家庭和谐。

《民法典》第366条：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要”。

也就是说，您可以将自己的房子为他人或以他人的房子为自己设立居住权，居住权人有权按照合同约定或者遗嘱，经登记占有、使用他人的住宅，以满足其稳定的生活居住需要。

接下来

让我们通过三个日常生活中可能出现的场景

看看居住权究竟如何帮助我们解决生活中的难题

场景一

李师傅在老伴儿去世之后一直独自生活。随着年纪越来越大，李师傅一方面想把现居住的房屋在生前就过户给子女名下，以减少遗产税等支出，也让子女安心照顾其生老病死。但另一方面自己又害怕子女在房屋过户之后对其不孝，让其住无所居，无所依靠。

在《民法典》出台之前，李师傅的此种想法很难完全通过现有制度予以全面保障。其虽可通过赠与或者买卖的形式在生前将房屋过户给子女，但其在过户之后即丧失了房屋所有权，此后子女如若再将房屋出售，必然影响李师傅在此房屋中的居住，难以实现其老有所依、住有所居的目的。

在《民法典》出台之后，李师傅的愿望即可以通过设立居住权予以实现。他可以与子女签订设立居住权的合同，约定在李师傅将房屋过户给子女之后，仍能够在其有生之年享有对于此房屋的居住权。由此既可以满足父母在有生之年将自己名下的房屋所有权转移给子女的意愿，又能够保障父母在失去房屋所有权之后，不至于被不孝子女撵出房屋造成居无定所的困顿局面。

场景二

小张和小美在婚姻关系存续期间购买了一套房屋，后二人感情破裂而离婚，双方协议约定由男方享有全部的房屋所有权，并由男方补偿房屋折价款50万元给女方。不过女方担心其放弃了房屋所有权之后，男方不能如期向其补偿相应款项，故双方还约定在男方全额支付补偿款之前，女方有权在该房屋内居住。

在《民法典》出台之前，此种约定虽然可以在一定程度上促使男方在约定期间支付折价补偿款，但如若碰到“人品堪忧”的对方在取得房屋所有权之后将房屋另行出售，并隐匿房款拒不支付折价补偿款的情形，此种约定则很有可能落空，难以实现女方如期取得房屋折价补偿款的目的。

在《民法典》出台之后，女方即可以通过与男方约定设立居住权的方式，更好地保护自身利益。双方可以在离婚时协议约定房屋归男方所有，男方应当向女方支付一定数额的房屋补偿款，并且女方在男方足额给付前述房屋补偿款之前对于该房屋享有居住权。在居住权存续期间，女方对于房屋所享有的居住权可以对抗男方的房屋所有权，即使男方将该房屋另行出售，因为该居住权已经登记，女方对于房屋所享有的居住权亦可以对抗新的房屋买受人。

场景三

吴师傅在其妻子去世之后一直在国内生活，子女均在国外工作生活，难以照料父亲的日常起居，便给父亲聘请了李大妈做保姆。吴师傅感念李大妈多年如一的悉心照料，担心李大妈在其死后无处可居，想给她提供一个居所保障，但又怕将房屋留给她之后子女对此心有嫌隙，弄得亲人之间反目成仇。

在《民法典》出台之前，吴师傅如果想在其死后给李大妈提供居所保障，只能通过遗赠或签订遗赠扶养协议的形式，将房屋所有权过户给李大妈。但此种形式必然导致房屋所有权旁落子女之外，实践中可能会有子女予以反对，容易引起亲属之间的误会和矛盾。

在《民法典》出台之后，吴师傅可以在设立遗嘱的同时，在遗嘱中明确在该房屋上为李大妈设立一个居住权，居住权的存续期间以李大妈的有生之年为限。如此一来，在吴师傅百年之后，子女可以继续按照遗嘱继承的形式取得房屋的所有权。在登记之后，吴师傅的子女需要保证李大妈在有生之年有权继续在该房屋内居住，不得予以妨碍。

上述三个场景是居住权运用的典型场景

当事人可以通过合同或者遗嘱的形式设立居住权

居住权的设立一般是无偿的

居住权的存续期间以明确约定的期间

或者居住权人的生存期限为限

居住权人的该种权利不得予以转让、继承

01、什么情况下，需要用到居住权？

解决老人颐养之虑

老年人在处理房产时，多愿意将房屋赠与子女，但又可以继续保障自己有生之年的居住权益。民法典实施后，赠与房屋的同时为自己设立居住权，那么受赠人就有义务保障老人得以居住，老年人也就不用担心假使哪天和子女关系恶化，会出现老无所依、流离失所的情况。

免去孤寡老人后顾之忧

现实中，无子女老人或失独老人“以房养老”问题层出不穷。所谓以房养老，是指老人将房子抵押给金融机构，获得养老金直到去世。一些机构借此骗取老人房产，导致老人房产被贱卖，失去住所。如果老人在签订“以房养老”协议时，为自己设立居住权，那么在有生之年谁都无法剥夺这一权利，这无疑能让许多金融骗局无处藏身，更好地实现“老有所养，养有所获”。

满足老年人的黄昏幸福

如今，许多单身老年人也渴望再次找到携手人生的另一半。但是老年人再婚常面临子女的阻力和潜在纠纷，主要是因为婚姻关系的变化直接影响到再婚双方及其子女的切身利益。老人们如果通过订立遗嘱，为再婚健在配偶设立居住权，就可以既保证居住权人有生之年居有定所，又可以实现其他子女对房屋所有权的继承。另外，通过遗嘱的方式设立居住权，同样也能够为陪伴照顾自己多年的保姆解决自己去世后可能面临的居住难题。

满足承租人稳定生活居住需要

目前，选择租房居住的人群不在少数。而租房只是建立在租赁合同基础上，不具有必要的稳定性，难以满足人们长期居住的需求。最好的解决方法，就是设定居住权，既能满足居住，又能不涉及产权争议，居住权制度有助于打破“或买或租”所带来的弊端，居住权跟所有权分离，能更好地实现人人有居所、人人有住所的美好愿景。

02、设立居住权要不要进行登记？

《民法典》第368条：“设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立”。

您设立居住权时，别忘了到不动产登记机构办理设立登记，居住权人的利益才能最大程度受到法律保护，避免您的房子产权变动而造成居住权无法实现。

03、居住权有没有限制？

《民法典》第369条：“居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外”。    

 居住权人应当在法律许可的范围内行使权利，不能为所欲为。居住权是基于您对居住权人的信任或意愿而设立的，具有一定的人身依附属性，故居住权不能转让、继承，否则，违背了您为满足他人基本生活居住而设立的初衷。因此，居住权原则上不允许出租，但征得您的同意除外。

04、公证员如何帮您设立居住权？

（一）办理合同公证

《民法典》第367条：“设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同”。

公证员可以为您订立居住权合同，在确认双方真实意思和平衡各方要求后，为您度身订立居住权条款，确保居住权合同的合法性、有效性和完善性，强化其作为民事行为的法律效力从而避免纠纷，公证服务可以满足您对房产“处分”和“保障”的双重期待。

（二）办理遗嘱公证

《民法典》第371条：“以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定”。

《民法典》规定了七种遗嘱形式，为何要以公证遗嘱的方式设立居住权呢？因为公证遗嘱具有安全性、程序规范性、法律专业性、法定证据效力、保管功能，比其他遗嘱形式具有相当明显的优势。公证遗嘱经过公证员的专业分析、指引并与您的意思表示相结合，最大程度地确保遗嘱的合法、有效，使您设立居住权以维系家庭关系和谐稳定的愿望得以顺利实现。