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【案情简介】

司先生、萧女士是一对年过七旬的夫妻，仅生育有一个儿子，他们的儿子、儿媳工作繁忙，平时都居住在广州市海珠区，儿子、儿媳的感情一般。司先生、萧女士与孙子同住在老人家购买的广州市越秀区某处房屋，眼看着孙子准备要上小学，但入学条件一直没有解决好。因此，司先生、萧女士就想到要把现在居住的越秀区某处房屋过户到儿子名下，让孙子取得房屋附近小学的入学条件，不过老人家又担心把房屋过户到儿子名下，一来儿子把房屋抵押或出售给他人，夫妇的权益得不到保障；二来儿子、儿媳感情不和，一旦离婚后将房屋分割了，老人家还能不能居住在越秀区的房屋内？这套房屋是老人家用奋斗一辈子的积蓄买来的，让儿媳分了一半房屋产权实在有点不舍。2018年12月7日，司先生、萧女士找到公证处寻求解决方法。

公证员在充分聆听司先生、萧女士的需求，深入了解老人家的意愿和担忧后，为司先生、萧女士提供了几种解决方式：

一、司先生、萧女士通过市场交易行为将房屋过户到儿子名下，此种方式方便快捷，但交易行为不能解决老人家的晚年后顾之忧，且儿子取得房屋后，该房屋纳入儿子、儿媳的夫妻共同财产。

二、司先生、萧女士通过办理遗嘱公证，约定将房屋遗留给儿子一人所有，不纳入夫妻共同财产，且儿子要承担老人家生养死葬的义务，此种方式虽然能解决老人家的晚年后顾之忧，但无法让孙子取得房屋附近小学的入学条件。

三、司先生、萧女士通过办理赠与合同公证，将房屋无偿赠与给儿子一人所有，不纳入夫妻共同财产，且儿子要承担老人家生养死葬的义务，此外，老人家有权在房屋内居住到百年归老，此种方式既能解决老人家的晚年后顾之忧，也能让孙子取得房屋附近小学的入学条件。

司先生、萧女士在公证员释法解惑后，最终选择了办理赠与合同公证。

司先生、萧女士办理赠与合同公证，依据合同法第185条的规定，可以将房屋无偿赠与给儿子个人所有，同时可以依据合同法第190条的规定，在赠与合同中附加义务，约定司先生、萧女士可以在房屋中居住到百年归老，儿子应当按照约定履行保障司先生、萧女士的居住权利。

由于司先生、萧女士是在民法典生效前申办上述赠与合同公证，因此，公证员建议老人家在民法典2021年1月1日生效后，及时到不动产登记中心办理居住权登记，让老人家的居住权利有法律支撑、有登记部门备案，此外，上述房屋虽然是无偿设立居住权，但除非双方另有约定，否则儿子无权擅自将房屋出租给他人。

民法典首次明确设立了关于居住权的法条（第366条至第371条），居住权与租赁权本质上都属于用益物权，虽然民法典没有规定居住权与租赁权一样，在特定条件下不受抵押、出售行为的影响，但笔者相信，居住权向登记机构申请登记后，其法律意义将比租赁权更为重大，这将为我国老年人以房养老提供明确的法律依据、法律保障，解决房屋赠与方的晚年后顾之忧，化解社会矛盾。