司法培训资讯网：某开发商欲开发一块住宅用地的二期，按照最新要求，二期住宅容积率不得低于1.0，但该项目报批容积率仅为0.5，且在一期住宅售卖时对业主承诺：为保证小区居住品质，整个小区二期开发的容积率不会高于0.5。

开发商很为难，如果二期项目设计继续按照容积率0.5报主管部门将因方案不合规而不会被批准，如果将小区容积率设计大于0.5则对一期业主是一种违约行为。

经律师建议，由开发商收集小区业主全部书面意见上交主管部门，争取协商出一个即合法又能满足一期业主的结果。但是如何保证收集的业主意见的真实性和合法性呢？

建议采用证据保全公证
公证办理

01难点分析

一、如何认定有效业主？是房屋所有权人还是房屋实际居住人？对于在家非产权人业主，需要证明其与产权人关系吗？如何判断实际居住人不是租客？

二、对于不在家业主如何征询意见？哪一种途径得到的联系方式最可靠？
02设计解决方案

第一步：向业主委员会寻求帮助，请业委会提供业主清单及联系方式，后经协商，申请人提交了一份经业委会认可、且物业已经备案的业主联系方式；

第二步：按顺序敲门，如家中有人，首先征得同意后对其进行人脸识别，如果是房屋产权人则可直接填写书面意见；如不是房屋所有权人本人，则先询问其与房屋产权人的关系后再征询其意见，如其不能表明意见则现场拨打房屋产权人电话进行征询，公证处从敲门开始到征询意见结束全程摄像。
第三步：对于家中无人的情况，申请人在公证员的面前，根据物业提供的联系方式进行电话询问，公证处全程摄像。

公证员说

根据《中华人民共和国民事诉讼法》及《公证法》的相关规定，公证证据保全文书的效力高于一般证据，故凡是遇到易流失、客观表现难度大、不易携带的证据，选择公证保全证据，经过充分设计保全方案，能最大限度保护申请人的合法权益，发挥公证证明力在司法体系中的独特地位。

法律条款：

《民法典》第278条：下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。