2021年8月10日，李某与吴某、何某、张某来到我处，咨询办理房屋买卖合同公证。

吴某、何某、张某共同所有的坐落在台州市椒江区某处的房产，现李某欲购买上述房产，因上述房屋尚未办理不动产权登记，不能办理过户手续，为保障双方权益，希望通过公证处办理房屋买卖合同。

当事人向公证处提供了其提供身份证、结婚证、农（居）民建房呈报表、拆迁安置协议、择房结果证明等证明材料。

公证人员仔细审核当事人的提供的材料，了解到吴某、何某系夫妻关系，根据农（居）民建房呈报表显示，吴某、何某、张某共同报批有房产一处，后上述房屋被政府拆迁，并由吴某于政府签订了拆迁安置协议，房屋建成后经择房获得了坐落在台州市椒江区某处的房产，但上述房产未与开发商签订相关手续，也未办理不动产权证书，因此无法办理交易过户。

根据当事人的陈述，公证员告知其根据《城市房地产管理法》第三十八条之规定“未依法登记取得权属证书的房产不得转让”，当事人可以约定双方在将来一定期限内订立合同，对上述约定达成协议，即预约合同，因此公证员建议当事人办理房屋预约转让合同。

公证员充分告知当事人预约买卖合同面临的的风险和承担的后果，重点包括：预约合同不等于本约合同，本预约协议不作为不动产产权转移的依据；受让方提前向转让方预付部分转让款的，受让方须知道预付资金并无任何担保的风险。

支付过高比例的预付款，受让人将面临更大的风险可能；在预约协议中所定的交易意向、交易条件，对转让方和受让方均具有拘束力，任一方违约可以要求对方支付违约金，且对方也可要求继续履行协议等。公证人员受理了申请后，根据当事人的要求及相关的法律规定为其起草了《房屋转让预约合同》，主要条款包括：标的物位置、交易条件、价款、过户手续、违约责任、合同解除的情形等。

特别告知出卖人吴某、何某、张某，待订立本约条件成立后，吴某、何某、张某需及时与李某春签订房屋买卖合同并办理过户手续，否则要承担相应的法律后果。

2012年6月5日，最高人民法院公布了《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》，其第二条规定“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”，该条首次明确了合同当事人违反“订立买卖合同的预约”应承担违约责任或损害赔偿责任。

填补了我国对“预约”立法领取空白的遗憾，体现了合同自由与公平原则。《民法典》施行后，根据《民法典》第四百九十五条之规定“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。

当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。对比《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》，民法典更强调预约合同的实质要件，即有于将来一定期限内订立合同的意思表示。

损害赔偿也不再单列，而将之归入违约责任，并将范围进一步扩大，不再限于买卖合同，使用起来更加灵活。

市场交易的逐步发达，人们对交易方式、交易机会和交易成本的观念也逐步趋于发达，预约合同作为一个独立的合同，无论正式合同是否订立，预约合同都成立并生效，都要按照《民法典》等法律规定，享受合同权利，履行合同义务，承担违约责任。

通过订立预约合同一方面买受人的权利可以得到充分保护，维系社会稳定，另一方面也可以督促出卖人遵守契约精神，达到约束双方当事人、促进交易达成、预防纠纷的目的。

公  证  书

(2021)浙台合证字第XX号

申请人：

甲方（出让方）：吴某，男，一九XX年XX月XX日出生，公民身份号码：XXXX，住址：XXX。

何某，女，一九XX年XX月XX日出生，公民身份号码：XXXX，住址：XXX。

张某，男，一九XX年XX月XX日出生，公民身份号码：XXXX，住址：XXX。

乙方（受让方）：李某，女，一九XX年XX月XX日出生，公民身份号码：XXXX，住址：XXX。

公证事项：房屋转让预约合同

申请人吴某、何某、张某、李某于二〇二一年XX月XX日向本处申请办理前面的《房屋转让预约合同》公证。

经查，上述当事人经协商一致订立了前面的《房屋转让预约合同》，各方当事人在订立协议书时具有法律规定的民事权利能力和民事行为能力。上述双方当事人签订的《房屋转让预约合同》意思表示真实，合同内容具体、明确。

依据上述事实，兹证明吴某、何某、张某、李某于二〇二一年XX月XX日来到本处，在本公证员的面前，签订了前面的《房屋转让预约合同》；上述各方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法典》第一百四十三条的规定；合同上双方当事人的签字、指印均属实；合同内容符合《中华人民共和国民法典》第三编的规定。

中华人民共和国浙江省台州市合信公证处

公证员

二〇二一年XX月XX日