司法培训资讯网：受疫情影响，南京某商场出租人甲公司为商铺租赁的事情烦恼不已，商场负一层有两家餐饮商铺未按期支付租金，现既没有正常营业也没有腾退，一直空占着商铺，给出租人甲公司造成了很大的资金压力，也给商场的形象造成了严重影响。更让人着急是承租人两家餐饮商铺负责人时而能联系上，时而消失得无影无踪。

甲公司遇到的就是我们常说的“三合一型老赖租客”，即“欠付”“失联”“不腾房”。这种类型的租客往往欠付租金后玩失踪，甲公司现在既要不到租金又收不回出租房，进退两难。

摊上这些事，该怎么办？

Q直接撬门腾房？

这种方式不可取！

侵犯了租客的财产权和隐私权，万一承租人反咬一口丢失贵重物品要求索赔，到时有理说不清了。

Q诉讼解决？

这种方式可行，但不建议用！

出租人要有足够的耐心，因为诉讼周期长，经过立案、审判、执行，少说也得一年半载。如果租客没有履行能力，对于出租人来说，损失会更大。

甲公司遇到的上述问题，我们来听听公证如何支招，可以帮助甲公司避免此类困境。

租赁合同公证

出租人和租客签订租赁合同时，可办理合同公证，公证员协助、指导完善违约、送达和收回房屋等相关合同条款。

明确“租客不履行或不完全履行合同义务时，出租人有权单方收回出租房屋 ”；

明确不履行或不完全履行合同义务的情形，包括拖欠租金时限、租期届满时不腾退房屋等；

明确出租人单方收回房屋前应履行的催告义务，用以催告的联系地址和电话，以及收回出租房屋的条件、房屋中存放物品的处理办法。

出租人还要综合考虑、准确判断其履约能力，有效避免租客在违约时拒不腾房行为发生的可能，将租客恶意违约的风险尽量降到最低。

邮寄送达公证

一旦发生租客违约导致解除合同、可收回房屋的情形，出租人在公证员的见证下向租客发出解除合同以及限期腾房的通知，告知租客合同解除，请在到期日或者到期后几日内收拾好个人物品按期搬离，并约定好具体时间交接房屋，否则将强制收回房屋。

收房现场保全证据公证

限期内租客仍然不腾房，出租人就可向公证机构申请收回房屋的保全证据公证，清点存放在出租房屋中的财物，登记造册、拍照或摄像，封存后的物品交由出租人按照合同约定的方式处理。

保全证据公证既能证明租客确实没有在承租房屋内经营、居住，也不怕租客回来扯皮的时候出租人没有证据，从而降低侵权风险。

本案中，甲公司与两家商铺租客的租赁合同均已到期，甲公司在公证员的指导下给租客发送了限期腾空商铺的通知函，并于到期日办理了腾空商铺现场保全证据公证，对商铺中租客的物品进行拍照、清点、登记、封存，由甲公司统一保管，整个过程录音录像。甲公司顺利收回了商铺。