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导 言

仲裁协议是当事人自愿将争议提交仲裁解决的书面形式的文件。作为仲裁制度的基石，仲裁协议体现了当事人意思自治原则，即当事人自愿选择仲裁作为解决纠纷的方式。因此，仲裁协议是否存在是决定仲裁机构取得仲裁权而排出法院管辖的依据，也是仲裁合法性与正当性的基础。而如果当事双方之间的合同已经到期，双方并未签署书面续约协议，但事实上仍在按照原合同继续履行，双方发生争议后，原合同的仲裁条款是否继续有效？本文案例对此问题进行了回答。

案例索引

审理法院：北京市第四中级人民法院

案号：（2018）京04民特135号

裁判日期：2018年12月24日

申请人：北京城建物业管理有限责任公司（以下简称“城建物业公司”）

被申请人：北京市崇文区怡龙别墅业主委员会（以下简称“怡龙别墅业主委员会”）

申请人主张的事实和理由

城建物业公司请求北京市第四中级人民法院：撤销北京仲裁委员会（以下简称“北仲”）（2018）京仲裁字第0752号裁决。其理由为：

首先，双方签订的《怡龙别墅社区物业服务合同》（以下简称“《物业服务合同》”）于2015年3月25日失效，物业服务公司在属地街道及相关政府部门的指导下于2015年5月15日至5月16日召开临时业主大会，通过投票表决的方式形成有效的《业主大会会议决议》，确定城建物业公司继续为小区提供物业服务。但由于部分业主委员会成员的阻挠，城建物业公司与怡龙别墅业委会未签订新的物业服务合同，只能按照《业主大会会议决议》继续为该小区提供物业服务，至今为无合同事实服务的状态。按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，应视为双方存在事实上的物业服务合同关系。因双方从未签订新的物业服务合同或签署原合同的补充协议，城建物业公司从未与怡龙别墅业委会约定《物业服务合同》解除后有关事项的仲裁条款，故怡龙别墅业委会不具备申请仲裁的法定条件。城建物业公司是经小区全体业主认可，按照2015年5月由全体业主作出的《业主大会会议决议》为该小区提供物业服务，而不是履行2015年3月25日已过期的合同。另，仲裁期间城建物业公司提出了管辖异议，北仲却置之不理。城建物业公司坚持认为北仲不具备管辖权，该仲裁属于无效仲裁。本案因当事人双方没有仲裁协议，北仲不具备管辖权，存在《中华人民共和国仲裁法》第五十八条规定的应当撤销的情形，特申请撤销北京仲裁委员会（2018）京仲裁字第0752号裁决。

被申请人的答辩意见

怡龙别墅业委会称，第一，物业服务合同到期后继续履行，仲裁条款继续适用。2015年3月25日合同到期后，双方未签订新的《物业服务合同》，但城建物业公司按照原合同约定的内容继续为怡龙别墅业委会提供物业服务，双方成立事实的物业服务合同关系，应视为原《物业服务合同》的自动延续，仲裁条款应继续适用。第二，仲裁条款约定明确，仲裁前置条件均已满足。第三，仲裁裁决合法有效，有事实依据，符合法律规定。第四，怡龙别墅业委会主体适格。业主大会会议依法选举产生怡龙别墅业委会，并依法到街道办事处办理了备案登记手续。综上，恳请法院驳回城建物业公司申请撤销仲裁裁决的请求。

北京市第四中级人民法院意见

法院查明

2012年3月26日，怡龙别墅业委会与城建物业公司签订《物业服务合同》，合同期限为3年，自2012年3月26日至2015年3月25日止。该合同第十二条第4项约定，本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，提请物业管理主管部门调解，调解不成的，提交北仲依法裁决。

合同到期后，2015年5月怡龙别墅业委会着手选聘新的物业服务企业。2015年5月16日至18日，怡龙别墅业委会采用书面征求意见方式召开业主大会，投票确定物业管理公司，最终在入围的四家公司中城建物业公司得票最高。怡龙别墅业委会作出《怡龙别墅小区业主大会会议决议》，其中记载了投票过程及结果，最终意见是根据业主大会投票结果，拟确定城建物业公司为本小区物业服务企业。但此后怡龙别墅业委会并未与城建物业公司签订正式书面合同，城建物业公司亦继续为该小区提供物业服务。

2018年2月7日，怡龙别墅业委会根据2012年3月26日签订的《物业服务合同》中的仲裁条款，向北仲申请仲裁，北仲于2018年2月11日受理该案，案件编号为（2018）京仲案字第0504号。涉案仲裁适用自2015年4月1日起施行的《北京仲裁委员会仲裁规则》。该案中怡龙别墅业委会仲裁请求为：1.裁决城建物业公司立即向怡龙别墅业委会履行物业交接义务并撤离怡龙别墅业委会所属小区；2.确认怡龙别墅业委会与城建物业公司之间的事实服务关系已于2018年1月31日解除，城建物业公司无权再进行实施服务并收费。

仲裁期间城建物业公司曾向北仲提出《仲裁管辖异议申请书》，认为其与怡龙别墅业委会之间自2015年3月25日以后形成事实物业合同关系，不存在仲裁协议，故怡龙别墅业委会无权就该案申请仲裁。北仲根据仲裁规则的规定，授权仲裁庭对管辖权问题作出决定。仲裁庭经审查认为，怡龙别墅业委会与城建物业公司签订的《物业服务合同》于2015年3月25日到期后，双方未续签新的物业服务合同，但城建物业公司经怡龙别墅业委会认可，继续对小区的物业实行实际的管理，双方之间仍依原物业合同继续履行。本案仲裁条款约定明确，且根据庭审情况及怡龙别墅业委会提交的证据，双方已在有关物业管理部门进行过调解。故，城建物业公司的管辖权异议不能成立，北仲对本案具有管辖权。

在上述认定的基础上，仲裁庭对该案实体事项进行了认定，并于2018年4月20日作出（2018）京仲裁字第0752号裁决：1.城建物业公司向怡龙别墅业委会履行物业交接义务并撤离怡龙别墅业委会所属小区（坐落于北京市东城区龙潭东路8号怡龙别墅社区）；2.怡龙别墅业委会与城建物业公司之间的服务关系已于2018年1月31日解除，城建物业公司无权再进行实施服务并收费；3.仲裁费用20550元（已由怡龙别墅业委会全额预付），全部由城建物业公司承担，城建物业公司应当直接向怡龙别墅业委会支付怡龙别墅业委会代其垫付的仲裁费用20550元。

法院认为

本案争议焦点在于怡龙别墅业委会与城建物业公司之间就争议事项是否存在仲裁协议（依据仲裁法第十六条之规定，合同中的仲裁条款视为独立的仲裁协议）。根据本案目前查明的事实，依据《最高人民法院关于仲裁司法审查案件报核问题的有关规定》第二条第二款之规定，经报请审核，怡龙别墅业委会与城建物业公司签订的《物业服务合同》于2015年3月25日到期后，双方虽未签订新的物业服务合同，但城建物业公司经怡龙别墅业委会认可，继续对小区的物业实行实际的管理，城建物业公司亦未提出任何异议，双方之间仍依原物业合同继续履行，原《物业服务合同》仲裁条款约定明确、有效。据此，城建物业公司申请撤销（2018）京仲裁字第0752号仲裁裁决的理由不成立，对其申请应予驳回。

环中观察

通过研析本案，环中仲裁团队认为，以下几个方面值得注意：

1、仲裁协议是当事人自愿将争议提交仲裁解决的书面形式的文件。作为仲裁制度的基石，仲裁协议体现了当事人意思自治原则，即当事人自愿选择仲裁作为解决纠纷的方式。因此，仲裁协议是否存在是决定仲裁机构取得仲裁权而排出法院管辖的依据，是仲裁合法性与正当性的基础。也正因此，根据《仲裁法》第58条第1款、《仲裁法》第70条和《民事诉讼法》第274条第1款之规定，当事人之间没有订立仲裁条款或者事后没有达成书面仲裁协议的，当事人有权申请撤销仲裁裁决。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国仲裁法〉若干问题的解释》第十八条之规定，仲裁协议被认定无效或者被撤销的，同样视为没有仲裁协议。

2、本案中，物业公司主张，原物业合同到期后，系根据业主大会会议决议继续提供物业服务，该决议并无仲裁条款，且双方事后也未达成仲裁协议，因此业主大会无权向北仲提起仲裁。而北京四中院判决认为，尽管物业和业委会双方未续签新的物业服务合同，但物业公司经业委会认可，继续对小区的物业实行实际的管理，双方之间仍依原物业合同继续履行，故原合同中的仲裁条款仍然有效。这一判例反应出，法院认为：如双方事实上仍在履行已到期合同，原仲裁条款也应继续约束各方。

3、在司法审查中，双方是否存在仲裁协议的判断重点就在于当事人之间是否达成仲裁的合意。因此，有学者认为“未经当事人签署的书面通讯记录也可构成仲裁协议。在实践中，存在当事人双方通过传真等互换含有仲裁意向的合同，但缺少一方或者双方当事人原始签名。根据《合同法》有关合同订立的规定，互换本身就表示了相互间意思表示一致的关系，可以认定当事人之间达成了仲裁的合意。[1]”

4、当事人在合同中没有直接约定仲裁条款，但合同条款中援引其他文件中的仲裁条款，同样视为双方存在仲裁协议。援引仲裁条款亦表明当事人有请求仲裁的意思表示，仲裁协议有效。如：我国最高人民法院在《关于涉蒙经济合同未直接约定仲裁条款如何认定案件管辖权的复函》中就认为，中蒙双方当事人在订立的外贸合同中约定，“合同未尽事宜适用中国与蒙古国之间的交货共同条件”，该“条件”是指1988年11月4日《中华人民共和国对外经济贸易部和蒙古人民共和国对外经济供应部关于双方对外贸易机构之间相互交货共同条件的议定书》，该议定书规定了因合同所发生的或者与合同有关的一切争议在双方达不成协商解决的协议时，应当以仲裁方式解决，并规定了具体解决办法。据此，应当认定当事人已经选择了仲裁方式解决纠纷，该类仲裁协议应当认定有效。《联合国国际商事仲裁示范法》第7条第2款也规定：“在合同中提出参照载有仲裁条款的一项文件即构成仲裁协议，如果该合同是书面的而且这种参照足以使该仲裁条款构成该合同的一部分的话。”

参考文献：

[1] 江伟、肖建国主编，谢文哲副主编：《仲裁法》第3版，中国人民大学出版社2015年版，第277页。