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背景

《房屋买卖合同》有种常见的约定是：“房屋办理产权转移登记所需税费（契税、个人所得税、增值税等）均由买方负担，支付不能的后果由买方自行承担。”这就是俗称的“包税条款”，也就说转让价格就是“卖方净所得”。根据现行税法，该约定表明买方是扣缴义务人，对卖方财产转让所得要履行代扣代缴义务。那么，如果买方在代扣后不进行申报纳税，就有了被认定为偷税的税务风险。

PART.1相关政策文件

一、《中华人民共和国个人所得税法》（第六次修正）

第八条 个人所得税，以所得人为纳税义务人，以支付所得的单位或者个人为扣缴义务人。

第九条 扣缴义务人每月所扣的税款，自行申报纳税人每月应纳的税款，都应当在次月十五日内缴入国库，并向税务机关报送纳税申报表。

二、《中华人民共和国个人所得税实施细则》

第六条 个人所得税法规定的各项个人所得的范围：(八)财产转让所得，是指个人转让有价证券、股权、合伙企业中的财产份额、不动产、机器设备、车船以及其他财产取得的所得。

第十六条 个人所得税法第六条第一款第五项规定的财产原值，按照下列方法确定：

    (二)建筑物，为建造费或者购进价格以及其他有关费用；

    (三)土地使用权，为取得土地使用权所支付的金额、开发土地的费用以及其他有关费用；

    其他财产，参照前款规定的方法确定财产原值。

    纳税人未提供完整、准确的财产原值凭证，不能按照本条第一款规定的方法确定财产原值的，由主管税务机关核定财产原值。

    个人所得税法第六条第一款第五项所称合理费用，是指卖出财产时按照规定支付的有关税费。

第十七条 财产转让所得，按照一次转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额计算纳税。

三、《中华人民共和国税收征收管理法》

第六十三条 纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证，或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

四、《中华人民共和国行政处罚法》

第六十二条 行政机关及其执法人员在作出行政处罚决定之前，未依照本法第四十四条、第四十五条的规定向当事人告知拟作出的行政处罚内容及事实、理由、依据，或者拒绝听取当事人的陈述、申辩，不得作出行政处罚决定；当事人明确放弃陈述或者申辩权利的除外。

第六十三条 行政机关拟作出下列行政处罚决定，应当告知当事人有要求听证的权利，当事人要求听证的，行政机关应当组织听证：

  （一）较大数额罚款；

  （二）没收较大数额违法所得、没收较大价值非法财物；

  （三）降低资质等级、吊销许可证件；

  （四）责令停产停业、责令关闭、限制从业；

  （五）其他较重的行政处罚；

  （六）法律、法规、规章规定的其他情形。

  当事人不承担行政机关组织听证的费用。

PART.2“包税条款”的涉税风险提示

    税收法律法规明确规定了各个税种的纳税义务人、征税范围和税率等，《税收征管法》规定“纳税人、扣缴义务人必须依照法律、行政法规的规定缴纳税款、代扣代缴、代收代缴税款。”但实际税负由谁承担并未做出强制性的规定，实务中纳税人为A，由B进行缴纳税款入库的情形也比较常见，或纳税人为A，由B 将税款付至A，再由A缴款入库，也符合市场规律。

    面对不动产交易中的包税条款，作为买方要充分考虑以下三点：

第一、事前测算税负成本，慎重选择包税条款

    在签订合同之前，买卖双方需要对交易相关的税费进行准确测算，对税费有合理的预期和清晰的认知，由于房屋交易涉及的税种较多，而买方在交易环节未充分、准确评估交易税负，最终可能因税负远超预期而产生争议。需要注意的是，包税条款并不能转移卖方的纳税义务和相关的税务风险，除应向扣缴义务人追缴税款的情形外，如果买方没有及时足额缴纳税款，税务机关仍会向卖方追缴税款、滞纳金，甚至不排除罚款的风险。

第二、如选择设立包税条款，建议详细列明所涉税费种类

    所谓包税条款往往是“包税”但“不包风险”，因此，交易双方在选择包税条款前应慎重考虑。如交易各方选择设立包税条款，建议在合同中详细列明交易所涉的税费种类以及买卖双方对税费负担的具体分配。不动产转让在约定兜底式包税条款时，卖方不但涉及转让环节应缴纳的增值税、房产税、土地使用税、土地增值税、城市维护建设税，还应考量财产转让所得税，如果卖方是个人，还需缴纳财产转让所得的个人所得税。

第三、妥善设立包税条款，要积极正确地履行纳税义务。

    二手房买卖交易中，买方也可能考虑以承担税款作为降低交易价款的谈判筹码，期望在总体上降低交易价款或降低税负成本，从而约定由买方承担交易相关的所有税费。但买方需要明确的是，即使合同约定的是较低的“不含税价”，但是在计算税款时，需要将“不含税价”还原为“含税价”，在卖方“净到手价”不变的情况下，并不会降低买方的交易成本。

PART.3举 例

自然人A向自然人B转让一套普通住宅，交易价格为100万元，房屋原值为80万元，A的购置时间满2年但不满5年，根据税法规定，A转让该套住房可免征增值税，但需要缴纳20%的个人所得税；B属于购买家庭唯一住房，且面积为90平方米以下，减按1%的税率缴纳契税，买卖双方承担的交易成本如下：

情形1

假设买卖双方依法承担各自税款，合同约定价款为100万元

 卖方需要缴纳个人所得税：（100-80）*20%=4万元

卖方净得96万元

买方需要缴纳契税：100*1%=1万元

买方的交易成本为101万元

假设由买方承担交易全部价款，合同约定交易价款为96万元（同情形一卖方净得价）

卖方净到手价仍为96万元

买方需要承担个人所得税

（96-80）/（1-20%）*20%=4万元；需缴纳契税（96+4）*1%=1万元

买方的交易成本仍为101万元