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公民法治素养基准

《浙江省公民法治素养基准通识版（第一版）》基准四：民法典是“社会生活的百科全书”，在保障人民群众合法权益、促进社会主义市场经济繁荣发展、推进国家治理体系和治理能力现代化等方面发挥重要作用。第28条：民法典规定了坚持主体平等、保护财产权利、便利交易流转、维护人格尊严、促进家庭和谐、追究侵权责任等基本要求。

案情简介

几年前，金老伯因病入院动了手术，身体状况急转直下。此后，儿子儿媳便不断劝说老人将名下唯一一套房产提早过户给孙子，以免日后不测办理起来比较麻烦。

尽管老伴一直提醒金老伯要小心风险，但他最后还是背着老伴签了字，理由是：“反正这房子也是要留给儿子和孙子的，他们肯定不会对不起我的。”

去年，金老伯的儿子突然表示，要把房子卖掉去买别墅。后来老两口发现自家的门锁被换了，东西都在屋里。寒冬夜，他们只能坐在楼梯间的地板，儿子和儿媳却拿着房产证站在屋门口讲：“你们的孙子说房子是他的，你们无权居住。”

老人的遭遇令人同情。但如果金老伯将房产过户给孙子的同时，为自己办理居住权登记的话，就可以避免自己陷入“无家可归”的悲惨境地。

权利义务清单

现实生活中，办理居住权登记较多的情形通常有以下几种：最常见的一种情形是为了孙子辈读书落户。老人名下的房子是学区房，于是就把房子过户给了子女，同时又为自己办理了居住权登记，算是加了一道保险。另一种情况是父母出钱给子女婚前买房，担心今后出现一些意外情况（比如离婚或者身故），也会考虑给自己办理居住权登记。再婚的“老夫少妻”办理居住权登记也比较多。老人在世的时候就把房产过户给自己的子女，同时又为妻子办理居住权登记。这样一来，即便自己百年之后，也不用担心妻子被赶出家门，同时又实现了将房子留给子女的心愿。

根据《民法典》第三百六十六条规定，居住权是指权利人为了满足生活居住的需要，按照合同约定或遗嘱，在他人享有所有权的住宅之上设立的占有、使用该住宅的权利。

通俗地讲，只要办理了居住权登记，权利人就可以在房子里一直住下去（最长年限为权利人终身）。而且居住权不会因为产权变更而发生改变，即便房子卖了，居住权也一直延续，新的房东无权要求权利人搬离。

值得一提的，可办理居住权的房子产权必须是住宅，权利人必须是自然人，且不得是产权人本人（不能自己给自己办理居住权登记，须过户后才能办理），和产权人之间可以是非亲属关系。

法律风险提示（法条链接）

《中华人民共和国民法典》

第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

第三百六十七条 设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：

　　（一）当事人的姓名或者名称和住所；

　　（二）住宅的位置；

　　（三）居住的条件和要求；

　　（四）居住权期限；

　　（五）解决争议的方法。

第三百六十八条 居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

第三百六十九条 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

第三百七十条 居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

第三百七十一条 以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。