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前些日子，南京公证处接到当事人李女士咨询，她和张先生已经决定离婚，但对张先生婚前购买的房产如何分割，双方不能达成一致，担心诉讼时间太久，所以希望公证员帮忙解决。

公证员跟李女士沟通之后，了解了事情的经过。

原来，张先生2004年购房一套，当时价格18万元，张先生首付8万元，从银行贷款10万元，契税等其他费用1万元，婚前还贷本息合计5万元。

2008年，张先生与李女士结婚，此时房屋价值41万元，婚姻关系存续期间双方共同还贷10万元将贷款清偿完毕，其中本金7万元，利息3万元。

目前，二人准备离婚，房屋现值90万元。

公证员向李女士解释了法律的规定：

夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时双方不能达成协议的，不动产归登记一方，再由不动产登记一方对另一方进行补偿。

也就是说，该房屋应属于张先生所有，张先生给李女士相应补偿。

那么，补偿额到底是多少？

实践中，法院是参考最高人民法院民一庭《民事审判指导与参考》总期第65期不动产婚内共同还贷及增值的计算意见并结合案例，首先应计算出该不动产的升值率。

不动产升值率＝不动产现价格÷不动产成本（结婚时不动产价格＋共同已还利息＋其他费用如契税、印花税、营业税、评估费、中介费等）=不动产现价格÷不动产成本=90/ （41 ＋3 ＋1）=200％；

之后，计算补偿额=共同还贷部分*不动产升值率÷2=10*200％÷2=10万元

因此，张先生应支付给李女士10万元补偿款。

经过公证员的耐心释法，双方就房产分割达成了一致意见，避免了法庭诉讼的针锋相对，公证起到了诉前调解、定分止争的重要作用。

实践中，补偿额不是绝对的，如果补偿额明显低于婚后共同还贷本息和的一半时，按照民法典的规定照顾女方、子女和无过错方的原则，最终确定补偿额。

法律依据

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》 第七十八条　夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。

民法典第一千零八十七条　离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。

最高人民法院民一庭《民事审判指导与参考》总期第65期 不动产婚内共同还贷及增值的计算：

涉及夫妻共同还贷款项及其相对应增值部分的数额等于以夫妻共同还贷部分乘以不动产升值率。所称不动产升值率，是用不动产现价格除以不动产成本，不动产成本包括购买时不动产价格＋共同还贷的利息部分＋其他费用（比如契税、印花税、营业税、评估费等）。