司法培训咨询网：旅游业服务的蓬勃发展，各式各样的“网红民宿”走进人们的生活，但当民宿的场所在一栋住宅楼里，这些民宿经营背后的法律问题，值得我们关注

案情回顾

林女士、吴先生、许先生系南京市新街口商区某大厦的住户，该栋大厦1至14楼为商业用房，15至49楼为住宅。2019年，被告朱某将自己位于40楼的住宅房屋租给被告陈某，陈某对房屋重新装修改造成八间带独立卫生间的房间，并对外出租，经营民宿。

这样的改造为朱某、陈某带来了经济效益，却对住在楼上楼下的林女士、吴先生、许先生等住户带来了困扰，陌生人的频繁出入，严重影响楼中居民的日常生活及人身财产安全。

无奈之下，林女士、吴先生、许先生只得向法院起诉要求朱某、陈某停止涉案房屋内的经营行为，将房屋恢复为住宅用房。朱某、陈某表示，涉案房屋的有关经营行为已在有关部门备案，按照国家规定不少于15平方米一间房屋，并领取了营业执照，属于合法行为。租客通过网络下单可以选择短租或长租，所有客人信息都按照公安机关要求实时上传，并未侵害林女士、吴先生、许先生的合法权益。

法院判决

法院经审理认为，朱某、陈某将住宅用于经营用途，林女士、吴先生、许先生三人作为有利害关系的业主对此提出异议，诉请要求停止在住宅内的经营行为、恢复原住宅用途，于法有据，应予支持。根据《民法典》第二百七十九条规定，即便朱某、陈某的经营行为已向相关部门报备，其改变住宅房屋用途亦必须经有利害关系的业主一致同意。

法院判决，陈某在判决生效之日起十日内停止在涉案房屋内的经营行为：朱某在判决生效之日起十日内将涉案房屋恢复为住宅用途，不得将上述房屋改变为经营性用房。

法官说法

房屋在建造并报经审批时的用途不得随意改变，擅自以住宅房屋从事经营行为，可能造成来往人员杂乱，增加小区不安全因素，干扰业主正常生活，造成小区车位、电梯、水、电等公共设施使用的紧张问题。

《民法典》规定业主不得违反法律规定，将住宅改变为经营性用房，如果业主确因生活需要等情况需要将住宅改变为经营性用房，必须遵守法律、法规以及管理规约，并且征得有利害关系的业主的一致同意，两者缺一不可。

本案中，陈某租用朱某房屋经营民宿的行为改变了房屋的住宅性质，其取得营业执照并在公安机关备案属于行政登记及许可范围，不影响“住改商”民事行为效力问题。同时，朱某、陈某二人改变房屋性质的行为并未满足全体有利害关系业主一致同意这一条件，故其改变房屋住宅性质的行为不具备合法性，应当恢复房屋的住宅用途。

（当事人姓名均为化名）

案例君有话说

人民法院在审理“住改商”纠纷案件时，对“住改商”需要符合的条件特别是对“经有利害关系业主一致同意”条款的理解，应慎重把握。

1. 以《民法典》第279条提起诉讼的主体应当限于与“住改商”业主处于同一建筑区划内的业主。对于非同一建筑区划内的业主提起诉讼的，人民法院不得以《民法典》第279条的规定作为是否支持其诉讼主张的依据。

2. 有利害关系的业主的一致同意是“住改商”行为的合法性要件之一。在有利害关系的业主于特定期间内未明确表态的情况下，应当从更有利于《民法典》第279条实现的目的的角度进行解释和认定。故，有利害关系的业主的一致同意需以明示的方式表达方为适格。

 摘：《民法典理解与适用》

法条链接 

《中华人民共和国民法典》

第二百七十九条 【业主改变住宅用途的限制条件】业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。